Si është lidhur një kontratë paraprake - një mostër dhe

Në rastin e shitblerjes së pasurive të paluajtshme nevojitet një kontratë paraprake në mënyrë që palët në kontratë të mos ndryshojnë mendje për shitjen ose blerjen e pasurive të paluajtshme. Dhe nëse ata ndryshojnë mendje - në mënyrë që ata të detyrohen ta bëjnë atë përmes gjykatave ose të paktën të kërkojnë një gjobë.

Përmbajtja e kontratës paraprake. Parakontrata duhet të përmbajë domosdoshmërisht objektin e kontratës, si dhe kushte të tjera të kontratës kryesore, për të cilat të paktën njëra nga palët dëshiron të bjerë dakord që tani.

Garancitë në lidhjen e kontratës paraprake

Nëse rezulton se shitësi ka pasur disa marrëveshje paraprake dhe ai ia ka shitur apartamentin vetëm njërit prej blerësve të mundshëm, të tjerëve do t'u mbetet vetëm të padisë dhe të kërkojë dëmshpërblim.

  1. Forma e saj nuk respektohet.
  2. Jo të gjitha parakushtet janë rënë dakord.

Zakonisht, kontrata lë të drejtën e zgjidhjes pa penalitete për arsye që nuk varen në asnjë mënyrë nga palët dhe që nuk mund të parashikoheshin, për shembull, kur banka i refuzoi papritur blerësit një kredi.

Regjistrimi shtetëror. Një parakontratë për shitjen e pasurive të paluajtshme nuk ka nevojë të regjistrohet. Kështu thuhet nga Presidiumi i Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit në paragrafin 14 të Letrës Informative nr. 59.

Ekzistojnë dy kërkesa të përgjithshme për kontratat paraprake:

Nëse nga paramarrëveshja nuk del qartë se cili apartament shitet, konsiderohet se nuk është rënë dakord për objektin e transaksionit të ardhshëm, si dhe paramarrëveshja. Ndaj nuk mjafton të shkruhet në marrëveshjen paraprake se “palët marrin përsipër të lidhin marrëveshje për shitjen e një apartamenti në shtëpinë 15 në rrugë. Zoologjike”. Ju duhet të shkruani, për shembull, si kjo: "Palët marrin përsipër të lidhin një kontratë për shitjen e një apartamenti të vendosur në adresën: Moskë, rr. Zoologjike, shtëpia 15, banesa 1876, numri kadastral: 77:77:254:817:630, me sipërfaqe totale 38,5 m2 . Edhe pse do të mjaftojë një numër kadastral, ky do të mjaftojë për të identifikuar banesën.

Sa më shumë kushte të bien dakord në kontratën paraprake, aq më e lehtë do të jetë nënshkrimi i asaj kryesore.

Është e rëndësishme të bini dakord saktë për çështjet monetare në kontratë: kostoja e pasurisë së paluajtshme nuk mund të shkruhet, por nëse nuk është e mundur të bini dakord për çmimin e banesës gjatë nënshkrimit të kontratës kryesore, atëherë ajo do të përcaktohet nga gjykata.

Rreziku i njohjes së marrëveshjes paraprake të blerjes si të pa përfunduar. Ka dy arsye kryesore pse një parakontratë mund të njihet si e pa përfunduar:

Kushtet thelbësore. Çdo lloj kontrate ka kushte që quhen thelbësore: kjo është lënda e saj dhe dispozitat që janë të përcaktuara në ligj si thelbësore. Pa pajtimin e këtyre kushteve, kontrata konsiderohet e pa lidhur.

Palët shpesh bëjnë gabime kur nënshkruajnë një parakontratë: ata nuk ndjekin formën e saj, nuk e specifikojnë qartë pronën, ngatërrojnë depozitën dhe paradhënien, paguajnë pjesën më të madhe të çmimit sipas parakontratës, harrojnë të bien dakord për çmimin. të banesës apo gjërave të tjera të rëndësishme që do të duhet të rinegociohen në kontratën kryesore ose në gjykatën e kontaktit. Llogaritjet e tilla të gabuara mund të çojnë në pasoja rrënjësisht të ndryshme: nga njohja e kontratës si e pa lidhur deri te njohja e saj si kontrata kryesore e shitjes.

Kontrata për shitjen e pasurisë së paluajtshme ka dy kushte thelbësore: objektin e kontratës dhe çmimin e pasurisë. Kontrata për shitjen e pasurisë së paluajtshme banesore ka një kusht thelbësor shtesë: duhet të shënojë të gjithë ata që kanë të drejtë të banojnë në ambientet e banimit pas shitjes së saj. E gjithë kjo vlen vetëm për kontratën kryesore.

Kontrata paraprake është një kontratë në të cilën palët premtojnë të lidhin një kontratë kryesore në të ardhmen. Kjo është detyra kryesore e parakontratës.

Blerësi duhet të mbrojë veten dhe të rezervojë të drejtën për të zgjidhur parakontratën në rastet kur:

Si rregull i përgjithshëm, është e pamundur të zgjidhet një kontratë paraprake në mënyrë të njëanshme dhe pa arsye: përndryshe, i gjithë kuptimi i saj humbet. Por palët mund të parashikojnë në paramarrëveshje shkaqet dhe rastet kur lejohet ende ndërprerja e saj: me ose pa penalitete.

Zgjidhja e kontratës paraprake për shitjen e banesave

Nëse prona nuk ekziston ende, ajo duhet të përshkruhet sa më hollësisht të jetë e mundur. Gjëja kryesore është se sipas këtij përshkrimi ishte e mundur të përcaktohet apartamenti ose shtëpia e ardhshme. Për shembull, mund të jetë "një ndërtesë banimi me sipërfaqe të përafërt 134 m 2 , e ndërtuar në një truall me numër kadastral 69:10:0091201:33".Për të përshkruar pronën, përdorni çdo koordinatë tashmë të njohur: të dhënat e vendit, numrin e hyrjes dhe dyshemesë në shtëpinë në ndërtim, sipërfaqen e përafërt.

Nëse, me një parakontratë për shitjen e pasurive të paluajtshme të ardhshme, paguhet një pjesë e konsiderueshme e çmimit të pasurisë së paluajtshme, atëherë një marrëveshje e tillë mund të njihet si kryesore, dhe jo paraprake.

  1. Kontrata duhet të jetë në të njëjtën formë si ajo kryesore.
  2. Ai duhet të përmbajë një përshkrim të objektit të kontratës kryesore dhe kushteve të kontratës kryesore, për të cilat të paktën njëra nga palët dëshiron të bjerë dakord paraprakisht.

Mos harroni për kushtet e tjera të rëndësishme të kontratës:

Shitësi mund të refuzojë në çdo kohë të nënshkruajë kontratën kryesore dhe do të jetë e mundur ta detyrojë atë ta bëjë këtë vetëm përmes gjykatave. Jo çdo blerës është gati për këtë, prandaj, si rregull, shitësi që refuzon kontratën kryesore zbret me një gjobë dhe një rimbursim të paradhënies.

Garancia kryesore që jep kontrata paraprake është se me të mund të jeni të sigurt se shitësi do të nënshkruajë kontratën kryesore: vullnetarisht ose pa dashje. Nëse shitësi refuzon të shesë apartamentin, gjykata do ta detyrojë atë të nënshkruajë kontratën kryesore, dhe sipas kushteve të dakorduara në paraprakisht.

Gabimet dhe nuancat në përpilim

Nëse prona tashmë ekziston, mjafton të tregoni numrin e saj kadastral, por është më mirë të shtoni adresën dhe zonën sipas traditës. Këto të dhëna mund të gjenden në faqen e internetit të Rosreestr ose të porosisni një ekstrakt nga regjistri i unifikuar shtetëror i pasurive të paluajtshme - USRN.

Blerësi i pasurive të paluajtshme zakonisht mbrohet në një marrëveshje më pak se shitësi. Por edhe nënshkrimi i një kontrate paraprake nuk i jep garanci të plotë se do ta marrë patjetër apartamentin dhe me atë çmim. Blerësi mbetet në rrezik në parakontratën.

Pala që shmang ose refuzon të nënshkruajë kontratën kryesore mund të detyrohet të lidhë kontratën përmes gjykatës. Përveç kësaj, një palë e tillë do të duhet të paguajë dëmshpërblim, për shembull, kostot e një apartamenti me qira në të cilin ata duhej të jetonin ndërsa shitësi i shmangej marrëveshjes.

  1. Banka nuk do të miratojë apartamentin e përzgjedhur për blerësin.
  2. Do të ketë vështirësi me dokumentet e pasurive të paluajtshme, për shkak të të cilave blerja e një apartamenti do të vonojë shumë. Për shembull, nëse banka kërkon të legalizojë rizhvillimin dhe të marrë dokumente të reja teknike, dhe kjo do të marrë më shumë kohë sesa është i vlefshëm miratimi i kredisë.
  3. Do të ketë disa probleme të tjera me apartamentin, për shkak të të cilave është e pamundur të blihet. Për shembull, nëse autoriteti i kujdestarisë dhe kujdestarisë nuk jep pëlqimin për shitjen e një apartamenti, nëse pjesa i përket një të mituri.

Nuk ka garanci për strehim. Kontrata paraprake nuk është ende vetë kontrata e shitjes. Nënshkrimi i tij nuk i garanton blerësit që apartamenti ose shtëpia do t'i shkojë apo edhe do të shitet.

Ju do të duhet të vërtetoni kontratën me një noter në dy raste:

  1. Afati i përcaktuar në kontratë ka kaluar, por palët nuk e kanë lidhur kontratën kryesore dhe asnjëra palë nuk e ka kërkuar atë.
  2. Palët kanë lidhur marrëveshjen kryesore.
  3. Palët e ndërprenë parakontratën.

Në mënyrë që kontrata të mos njihet si e pa lidhur, është e nevojshme të përshkruhet qartë prona dhe të hartohet një parakontratë në formën e duhur, dhe nëse është e nevojshme, të noterizohet.

Për t'u siguruar nga një situatë e tillë, shtoni në kontratë kushtet e garancive të shitësit. Ai duhet të konfirmojë se nuk ka nënshkruar kontrata të tjera për apartamentin: as bazë, as paraprake. Për shkeljen e kësaj garancie, parashikoni një gjobë mbresëlënëse, e cila, nga njëra anë, do të trembë një shitës të paskrupullt, dhe nga ana tjetër, do t'ju kënaqë nëse ndodh një situatë e pakëndshme.

Por në praktikë, para-kontratat përfshijnë shumë më tepër kushte: palët gjithmonë duan të bien dakord paraprakisht për çmimin, kushtet, përgjegjësinë dhe gjëra të tjera të vogla.

Llogaritjet e palëve. Qëllimi kryesor i paramarrëveshjes është fiksimi i dëshirës së palëve për të lidhur marrëveshjen kryesore, kështu që mund të mos ketë marrëveshje në bazë të paramarrëveshjes, por sipas kuptimit të paramarrëveshjes, nuk duhet të ketë të jetë. Por në praktikë, një kontratë paraprake rrallë bën pa transferimin e një paradhënie ose një depozite.

Deri në vitin 2015, ligji kërkonte që në kontratën paraprake të shënoheshin të gjitha kushtet thelbësore të kontratës kryesore. Në 2015 ligji ndryshoi dhe taniështë e nevojshme të bihet dakord vetëm për objektin e kontratës dhe atë që vetë palët e konsiderojnë të nevojshme.Kjo do të thotë, tani nuk është e nevojshme të shkruhet çmimi i pasurisë së paluajtshme në kontratën paraprake.

Ju mund të detyroni nënshkrimin e kontratës kryesore përmes gjykatës vetëm brenda 6 muajve nga momenti kur ishte dashur të lidhej kontrata. Pra, nëse së bashku keni ndryshuar mendjen për lidhjen e kontratës kryesore para skadimit të asaj paraprake, është më mirë të luani mirë dhe të hartoni një marrëveshje për zgjidhjen e parakontratës. Në marrëveshjen e zgjidhjes, deklaroni se kontrata paraprake zgjidhet me marrëveshje të palëve dhe nuk keni pretendime ndaj njëri-tjetrit.

Si të kurseni, shpenzoni më pak dhe të fitoni më shumë

Le të flasim për këtë në buletinin tonë falas. Regjistrohuni për të marrë artikujt më të mirë në kutinë tuaj hyrëse dy herë në javë

Sigurohuni që në paramarrëveshje të deklaroni se shitësi garanton që apartamenti të mos jetë i ngarkuar në momentin e nënshkrimit të kësaj marrëveshjeje dhe se ai merr përsipër të mos e ngarkojë atë në të ardhmen. Ju mund të përdorni, për shembull, formulimin e mëposhtëm: "Shitësi garanton që apartamenti nuk është i arrestuar, nuk është objekt pengu ose procesi gjyqësor dhe nuk është i ngarkuar me të drejta të tjera të palëve të treta dhe merr përsipër të mos ngarkojë apartament deri në lidhjen e kontratës kryesore.” Për shkeljen e këtyre garancive, siguroni një gjobë për shitësin, dhe për veten tuaj - të drejtën për të refuzuar të lidhni kontratën kryesore pa asnjë sanksion.

Për shembull, nëse palët nuk e kanë noterizuar parakontratën për shitjen e një pjese në të drejtën e banesës, një marrëveshje e tillë konsiderohet e pa lidhur për shkak të mosrespektimit të formularit noterial.

Rreziku i humbjes së parave: paradhënie ose depozitë. Nëse keni paguar para sipas parakontratës, dhe shitësi u zhduk pas kësaj, ekziston rreziku i humbjes së paradhënies ose depozitës. Në këtë rast, ekziston vetëm një rrugëdalje - të shkoni në gjykatë dhe të kërkoni një rimbursim ose lidhjen e kontratës kryesore, nëse ende keni dëshirën për të blerë një apartament nga një shitës kaq i paskrupullt.

Rreziku për të hyrë në një shitje të dyfishtë të banesave. Një kontratë paraprake për shitjen e pasurive të paluajtshme nuk është e regjistruar, kështu që blerësi nuk mund të zbulojë se sa nga të njëjtat kontrata paraprake ka nënshkruar shitësi dhe sa blerës kanë premtuar tashmë një apartament.

Çfarë do të mësoni

  • Cila duhet të jetë një kontratë paraprake për shitjen e pasurive të paluajtshme
  • Gabimet dhe nuancat në përpilim
  • Garancitë në lidhjen e kontratës paraprake
  • Rreziqet e mundshme për blerësin
  • Zgjidhja e kontratës paraprake për shitjen e banesave

Kushtojini vëmendje shumës që paguhet sipas parakontratës për një apartament në ndërtim: nuk duhet të jetë shumë e madhe, përndryshe kontrata mund të njihet si kryesore, dhe jo paraprake.

Nëse shitësi dinte për truket e pista në dokumente ose në vetë apartamentin, për shkak të të cilave nuk do të ishte e mundur shitja e tij, është e mundur dhe e nevojshme të parashikohet përgjegjësi në formën e kompensimit për dëmet dhe pagesës së një gjobe. për zgjidhjen e parakontratës për këto arsye. Në një situatë të tillë, shitësi do të duhet të rimbursojë të gjitha shpenzimet e blerësit të dështuar dhe, përveç kësaj, të paguajë gjobën e përcaktuar në kontratë.Është e rëndësishme të shkruani në kontratë saktësisht "gjobë" ose "gjobë": nëse shfaqet një “humbje” e thjeshtë, dëmet do të rimbursohen vetëm në pjesën që nuk mbulohet nga ky penalitet.

Objekti i kontratës: përshkrimi i pasurisë. Lënda e kontratës për shitjen e pasurisë së paluajtshme është kalimi i pasurisë së paluajtshme nga shitësi te blerësi.Prona duhet të përshkruhet në mënyrë të tillë që askush të mos ketë dyshime se për cilën banesë apo shtëpi ishte menduar.

  1. Situatat ku palët kanë të drejtë të zgjidhin parakontratën pa sanksione.
  2. Afati i kalimit të banesës pas nënshkrimit të kontratës.
  3. Afati i kthimit të paradhënies, nëse kontrata kryesore nuk është lidhur.
  4. Dënim për refuzim ose shmangie të shitësit nga lidhja e kontratës kryesore.
  5. Rastet në të cilat mund të zgjidhësh kontratën pa sanksione.




Në momentin e nënshkrimit të parakontratës, prona mund të mos ekzistojë, për shembull, nëse është një shtëpi në ndërtim. Dhe mund të ekzistojë, por ende nuk i përket shitësit. Ligji nuk e ndalon nënshkrimin e një parakontrate për shitjen e një pasurie të tillë të paluajtshme.

Përgjegjësia e palëve. Shkelja kryesore që nënkupton një parakontratë është refuzimi ose shmangia e lidhjes së kontratës kryesore. Evazion është kur pala nuk e nënshkruan kontratën, por nuk e thotë këtë me tekst të thjeshtë. Për shembull, nuk u përgjigjet letrave, del me justifikime ose kërkon të presë më shumë.

  1. Nëse kontrata kryesore duhet të jetë në formë noteriale, për shembull, kur shitet një pjesë në të drejtën e pasurisë së paluajtshme.
  2. Nëse vetë palët vendosin të vërtetojnë kontratën kryesore me noter, edhe nëse kjo nuk kërkohet me ligj.

Nëse në marrëveshjen paraprake parashikohet vetëm lënda kryesore, kjo është e mjaftueshme, që do të thotë se palët vendosën të bien dakord për gjithçka tjetër tashmë në marrëveshjen kryesore. Dhe nëse nuk mund të bien dakord, kushtet për ta do të vendosen nga gjykata.

Formulari i kontratës. Një parakontratë për shitjen e pasurisë së paluajtshme duhet të jetë me shkrim, dhe nganjëherë e noterizuar.

Një kontratë paraprake nuk garanton që ju do të merrni apartamentin - përpara se të nënshkruani kontratën kryesore me shitësin ose me apartamentin, e papritura mund të ndodhë gjithmonë, dhe asnjë kontratë nuk do të sigurojë kundër kësaj. Por ende eliminon disa rreziqe.

Duhet mbajtur mend se një paradhënie dhe një depozitë janë dy gjëra të ndryshme: nëse blerësi refuzon transaksionin, paradhënie do t'i kthehet blerësit, ndërsa depozita do të mbetet tek shitësi. Dhe nëse shitësi refuzon, ai do të duhet të paguajë dyfishin e shumës së depozitës.

Cila duhet të jetë një kontratë paraprake për shitjen e pasurive të paluajtshme

Rreziqet e mundshme për blerësin

Kontrata paraprake pushon së qeni e vlefshme nëse:

Asnjë marrëveshje paradhënie ose depozite nuk jep një garanci të tillë - detyrimi për të lidhur kontratën kryesore është përshkruar vetëm në parakontratë. Nëse keni lidhur ndonjë marrëveshje tjetër, shitësi që ndryshon mendje rrezikon vetëm një paradhënie ose një depozitë, por është e pamundur ta detyroni të shesë apartamentin.

Vlefshmëria. Është e mundur të përcaktohet në kontratë, se në cilën periudhë palët duhet të nënshkruajnë kontratën kryesore. Nëse afati nuk është i përcaktuar në kontratën paraprake, ai është i vlefshëm për 1 vit. Nëse para kësaj palët nuk nënshkruajnë kontratën kryesore dhe asnjëra prej tyre nuk propozon lidhjen e saj, kontrata paraprake pushon së qeni e vlefshme.

Rreziku i blerjes së një apartamenti me një barrë. Një shitës i paskrupullt mund të heshtë për faktin se apartamenti ka një lloj barre, për shembull, një peng, një marrëveshje qiraje ose qiraje. Për të shmangur mashtrimin nga ana e shitësit, sigurohuni që të porosisni vetë një ekstrakt nga USRN: bëjeni këtë përpara se të nënshkruani kontratën paraprake dhe përpara se të lidhni atë kryesore. Barrët më të rëndësishme tregohen në ekstrakt, por edhe Rosreestr mund të mos jetë në dijeni për disa prej tyre, për shembull, një kontratë pune për 11 muaj nuk është e regjistruar.

  • në rast të një ndryshimi të rëndësishëm në kushtet në të cilat ishin palët në kohën e lidhjes së kontratës (në mungesë të marrëveshjeve, do të kërkohet edhe një vendim gjykate).

Në bazë të normave dhe veçorive të transaksionit të mësipërm, në kontratën e qëllimit për blerjen dhe shitjen e pasurive të paluajtshme duhet të përfshihen kushtet e mëposhtme:

Shkarko

  • me marrëveshje të ndërsjellë në çdo rast;

Kontrata paraprake për shitjen e pasurive të paluajtshme – rregullim ligjor

  • një përshkrim të detajuar të objektit të kontratës dhe transaksionit të ardhshëm (të dhënat e adresës, të dhënat e regjistrimit kadastral, të dhënat teknike, etj.);

 

Për zgjidhjen e kontratës paraprake për shitjen e pasurive të paluajtshme

  • përshkrimin e dokumenteve të titullit që konfirmojnë kompetencat e palës që vepron si shitës në të ardhmen;
  • në lidhje me rrethanat e përcaktuara në kontratë, nëse lejojnë përfundimin me iniciativën e njërës prej palëve;

Kontrata paraprake për shitjen e pasurive të paluajtshme

  • çmimi i transaksionit (vlera e objektit);

Kontrata paraprake për shitjen e pasurive të paluajtshme

Për të marrë një ide vizuale të përmbajtjes së saj, mund të shkarkoni falas një mostër të një kontrate paraprake të këtij lloji duke klikuar në foton më poshtë:

Siç mund ta shihni, rregullat e përgjithshme të shitblerjes janë të zbatueshme për marrëveshjen paraprake të shitblerjes së pasurive të paluajtshme me tregimin e detyrueshëm të kushtit të paradhënies. Ai ndërpritet sipas rregullave dhe bazave të përgjithshme të përcaktuara në kreun 29 të Kodit Civil.

 

  • një tregues i synimit në të ardhmen për të bërë një transaksion për blerjen dhe shitjen e një objekti pasurie të paluajtshme (për të lidhur një marrëveshje të përshtatshme);
  • të dhënat e palëve, duke përfshirë të dhënat e identifikimit, treguesin e vendbanimit, datëlindjen, emrin ose emrin e plotë (në varësi të kategorisë së secilës palë);
  • data e përgatitjes dhe nënshkrimit të dokumentit (mund të jetë e ndryshme, e cila gjithashtu duhet të pasqyrohet në dokument);

Për zgjidhjen e një kontrate paraprake zbatohen rregullat e përgjithshme të Kodit Civil, të parashikuara në kreun 29. Kështu, ajo mund të zgjidhet:

  • me vendim gjykate në rast të shkeljes së kushteve të përcaktuara në paragrafin 2 të Artit. 450 i Kodit Civil (shkelje e kushteve thelbësore dhe raste të tjera të përcaktuara në aktin rregullator ose në vetë kontratën);

Një kontratë e qëllimit për shitjen e pasurive të paluajtshme është një shembull i këtij dokumenti, i hartuar saktë nga pikëpamja ligjore, në mungesë të rregullimit të mjaftueshëm ligjor të kësaj procedure, do të ndihmojë në shmangien e gabimeve në procesin e bërjes së një transaksion i këtij lloji. Përveç kësaj, kjo do t'i lejojë palët të shmangin kostot shtesë. Hartimi i një marrëveshjeje të tillë do të diskutohet në artikullin tonë.

Përmbajtja e kontratës së qëllimit për të blerë dhe shitur pasuri të paluajtshme, mostër

  • kushtet e nënshkrimit të kontratës së drejtpërdrejtë të shitjes;

Në praktikë, mund të ketë shumë arsye për përfundimin e kontratave të tilla - nga një ndryshim i rëndësishëm i çmimeve në tregun e pasurive të paluajtshme midis lidhjes së një kontrate paraprake dhe momentit të nënshkrimit të kontratës kryesore, deri te paaftësia financiare banale e blerësit të ardhshëm.

Legjislacioni nuk përcakton konceptin e "marrëveshjes paraprake" ose "marrëveshjes së qëllimit", gjë që krijon konflikte juridike në praktikë për faktin se palët kontraktuese shpesh bëjnë transaksione me shkrim të emërtuara në këtë mënyrë. Njëfarë qartësie për këtë çështje në lidhje me kontratat paraprake për shitjen e pasurive të paluajtshme u prezantua nga Plenumi i Gjykatës së Lartë të Arbitrazhit të Federatës Ruse në rezolutën e tij të 11 korrikut 2011 nr. kontrata, si kontrata për shitjen e së ardhmes ( ajo që do të krijohet ose do të fitohet në të ardhmen) pasuri e paluajtshme që përmban një kusht parapagimi. Prandaj, normat e kreut 30 të Kodit Civil zbatohen për një kontratë paraprake për shitjen e pasurive të paluajtshme, me kusht që të ketë një kusht subjekt i Artit. 487 me paradhënie.

  • procedura për shlyerjet sipas marrëveshjes (kushtet për depozitimin, shumat e tjera të parave, mënyra e transferimit të tyre) dhe kushte të tjera sipas gjykimit të palëve.

“Po, kjo marrëveshje paraprake nuk të detyron asgjë, kjo është vetëm një copë letër, vetëm për të marrë lejen e kujdestarisë për shitjen e banesës sonë.” Shitësit dëgjuan dhe firmosën, megjithëse nuk do t'i shisnin aq shpejt apartamentet e tyre. Dhe më pas doli që nuk ishte "thjesht një copë letër" dhe më duhej të përfundoja marrëveshje me kushte të pafavorshme. Që të mos bini në një situatë të ngjashme, ju tregojmë detajet rreth kontratës paraprake.

 

Çfarë është një kontratë paraprake

Në marrëveshjen paraprake palët përshkruajnë kushtet në të cilat detyrohen në të ardhmen të lidhin marrëveshjen kryesore për kalimin e pronës, kryerjen e punës ose ofrimin e shërbimeve.

Ai përbëhet në të njëjtën formë si ai kryesor. Sipas ligjit, kontrata e shitblerjes së pasurive të paluajtshme duhet të lidhet me shkrim, dhe noteri për të nuk është i nevojshëm. Prandaj, një marrëveshje paraprake duhet të lidhet edhe në një formë të thjeshtë me shkrim.

Një formë e thjeshtë e shkruar janë kushtet e shkruara në letër, në të cilat palët vendosin nënshkrimet e tyre. Ju mund të plotësoni me dorë, të shkruani në një makinë shkrimi ose kompjuter. Nënshkrimet e palëve në marrëveshje do të jenë të mjaftueshme për ta bërë atë të ligjshme, nuk është e nevojshme të vërtetohet një dokument i tillë me një noter.

 

Por nëse, sipas ligjit, kërkohet që kontrata të vërtetohet nga një noter - si, për shembull, me qira, një kontratë e tillë paraprake duhet të çohet në gjykatë.

Një kontratë paraprake gojore nuk mund të lidhet. Nëse ligji nuk përcakton se çfarë forme duhet të ketë marrëveshja kryesore, marrëveshja paraprake lidhet me shkrim të thjeshtë. Dhe marrëveshja paraprake nuk ka nevojë të regjistrohet, edhe nëse ajo kryesore kërkon regjistrim shtetëror.

Ecли cтopoны нe yчтyт тpeбoвaниe к фopмe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa – дoгoвopятcя ycтнo или нe cxoдят к нoтapиycy, ecли пo зaкoнy yдocтoвepeниe oбязaтeльнo, тaкoй дoкyмeнт нe бyдeт дeйcтвoвaть. 

Një marrëveshje paraprake është një marrëveshje fikse midis palëve për një transaksion të ardhshëm. Njerëzit përcaktojnë se në çfarë kushtesh do të lidhet marrëveshja dhe marrin përsipër detyrimin për ta përfunduar atë.

 

Një marrëveshje paraprake është një marrëveshje fikse midis palëve për një transaksion të ardhshëm. 

 

Në cilat raste e bën

Më shpesh, një marrëveshje paraprake përdoret gjatë përfundimit të transaksioneve të blerjes dhe shitjes së pasurive të paluajtshme. Por mund të nënshkruhet përpara çdo transaksioni: qira, kontrata, ofrim shërbimesh, pjesëmarrje në kapital në ndërtim.

Zakonisht njerëzit nënshkruajnë një kontratë paraprake kur, për ndonjë arsye, nuk mund të nënshkruajnë kontratën kryesore për momentin. Le të themi se blerësi nuk mund ta paguajë objektin tani, pasi e merr atë me hipotekë dhe duhet të presë miratimin e bankës. Ose shitësi detyrohet të shtyjë përfundimin e transaksionit, sepse një pjesë e banesës i përket një fëmije të mitur dhe ju duhet të merrni leje nga autoritetet e kujdestarisë dhe kujdestarisë.

Në të njëjtën kohë, si shitësi ashtu edhe blerësi bien dakord për kushtet e transaksionit të ardhshëm: objektin, çmimin, mënyrën e pagesës. Ata janë gati të presin për ca kohë derisa pala tjetër të zgjidhë problemet e saj. Dhe në mënyrë që deri në zgjidhjen e problemeve, pala tjetër të mos refuzojë marrëveshjen dhe të mos ndryshojë kushtet, ata nënshkruajnë një marrëveshje paraprake.

Taк жe мoгyт пocтyпить и бyдyщиe пocтaвщик и пoкyпaтeль, apeндaтop и apeндoдaтeль, зaкaзчик и иcпoлнитeль – oфopмить пpeдвapитeльный дoгoвop пocтaвки, apeнды, ycлyги или любoй дpyгoй и в нeм зaпиcaть ycлoвия бyдyщeгo ocнoвнoгo дoгoвopa, кoтopыe oни oбcyдили.

Si ndryshon kontrata paraprake nga kontrata kryesore

B пpeдвapитeльнoм дoгoвope cтopoны oпиcывaют cвoи бyдyщиe взaимooтнoшeния, пpинимaя нa ceбя oбязaтeльcтвo зaключить в пocлeдyющeм дoгoвop нa oпpeдeлeнныx ycлoвияx и гoтoвы нecти oтвeтcтвeннocть, ecли нapyшaт этo oбязaтeльcтвo.

 

Për shembull, qiradhënësi dhe qiramarrësi i ardhshëm nënshkruajnë një marrëveshje paraprake, duke konfirmuar se jo më vonë se 4 shtator 2019, ata do të lidhin një marrëveshje me qira garazhi.

 

Njerëzit nënshkruajnë kontratën kryesore kur janë gati ta përmbushin atë menjëherë. Ai parashikon domosdoshmërisht të gjitha kushtet kryesore, pa të cilat nuk mund të konsiderohet i burgosur. Menjëherë pasi një person vendos nënshkrimin e tij nën kontratën kryesore, ai ka të drejta dhe detyrime. Si dhe përgjegjësi për mospërmbushje. Dhe edhe nëse një person duhet të ndërmarrë veprime sipas kontratës jo menjëherë pas nënshkrimit, por pas njëfarë kohe, kontrata është tashmë në fuqi - detyrimet dhe përgjegjësia janë tashmë të vlefshme.  

Për shembull, në kontratën kryesore mund të shkruani se qiradhënësi e transferon apartamentin me qira vetëm dy muaj pas nënshkrimit të kontratës. Por në të njëjtën kohë, të dy tashmë kanë të drejtat dhe detyrimet e përcaktuara me kontratë, parashikohet përgjegjësia për shkeljen e tyre, tregohen kushtet e qirasë dhe kostoja e qirasë dhe pagesa.

Cilat artikuj duhet të jenë të detyrueshëm

Objekti i kontratës. Në përputhje me paragrafin 3 të nenit 429 të Kodit Civil të Federatës Ruse, nga kushtet e marrëveshjes paraprake duhet të jetë e qartë se çfarë veprimesh do të ndërmarrin palët në marrëveshje në të ardhmen. Për shembull, objekti i kontratës për shitjen e një apartamenti do të jetë kalimi i tij nga shitësi në pronësi të blerësit.

Objekt. Në këtë kontratë, përshkrimi i objektit - i njëjti apartament - është gjithashtu shumë i rëndësishëm. Është e nevojshme të përshkruhet në detaje në mënyrë që nga kontrata të jetë e qartë se cili apartament shitet dhe të mos ngatërrohet me një tjetër. Është e nevojshme të shkruani numrin kadastral, zonën dhe adresën - kjo do t'ju lejojë të identifikoni me saktësi objektin.

Nëse një apartament në ndërtim është në shitje, duhet të merrni informacion nga marrëveshja e pjesëmarrjes në kapital: adresa e ndërtesës me një letër, zona e projektit. Numri kadastral i objektit në ndërtim nuk është caktuar, prandaj nuk do ta tregoni, por pjesa tjetër e informacionit do të jetë e mjaftueshme.

Koha Nëse nuk tregoni datën kur do të nënshkruani kontratën kryesore, do të zbatohet paragrafi 4 i nenit 429 të Kodit Civil të Federatës Ruse. Sipas tij, kontrata kryesore duhet të lidhet brenda një viti nga momenti i nënshkrimit të asaj paraprake. Por kjo periudhë mund të mos jetë e dobishme për ju, prandaj është më mirë të përcaktoni atë që ju përshtatet. Shkruani që kontrata kryesore do të nënshkruhet, për shembull, jo më vonë se 17 gusht ose jo më vonë se 3 muaj nga data e nënshkrimit të asaj paraprake.

Nëse nënshkrimi i kontratës kryesore varet nga ndonjë ngjarje që ende nuk ka ndodhur, ju mund t'i referoheni asaj, duke caktuar afatin. Atëherë mund të shkruani se kontrata kryesore do të lidhet pasi të ndodhë diçka, por jo më vonë se një datë kaq e caktuar, për shembull, jo më shumë se dy.

Për shembull, pronari i zyrës ka gjetur një qiramarrës, por ndërtesa në të cilën ndodhet zyra nuk është vënë ende në funksion. Apeндoдaтeль и apeндaтop мoгyт зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop, нaпиcaв в нeм, чтo ocнoвнoй бyдeт зaключeн пocлe ввoдa oбъeктa в экcплyaтaцию и oткpытия oфиcнoгo цeнтpa, нo нe пoзднee 2 лeт c дaты пoдпиcaния этoгo coглaшeния.

Afati i sqarimit duhet të shtohet pa dështuar: nëse fokusoheni vetëm në vënien në punë, do të konsiderohet me ligj se afati nuk është rënë dakord. Përfundimi i ndërtimit nuk varet nga palët, kjo periudhë mund të zgjatet nëse zhvilluesit, për shembull, i refuzohet leja. Në këtë rast do të zbatohet rregulli i detyrimit për lidhjen e kontratës kryesore brenda një viti.

Çfarë artikujsh mund të përfshihen përveç kësaj

Për një marrëveshje paraprake, mjafton të shkruhet lënda e marrëveshjes kryesore. Ju mund të bini dakord për kushte të tjera thelbësore gjatë nënshkrimit të kontratës kryesore. Por është më mirë t'i shkruani menjëherë për të rregulluar marrëveshjet e arritura dhe për të mos zgjidhur më vonë mosmarrëveshjet në komunitet. 

Çmimi dhe procedura e pagesës. Për shembull, nëse lidhni një kontratë paraprake për shitjen dhe blerjen e një apartamenti, tregoni se çmimi i banesës është i tillë dhe i tillë dhe nuk mund të ndryshojë. Llogaritja do të bëhet në këtë mënyrë.

Paradhënie ose depozitim. Për të konfirmuar synimet e tij, blerësi mund të transferojë një pjesë të shumës në formën e një paradhënie ose një depozite. Por kushtojini vëmendje: nëse, sipas një marrëveshjeje paraprake, transferohet shuma e plotë ose një pjesë e madhe e saj, marrëveshja do të njihet si përfundimtare.

Nyctoyka. Ju mund të shkruani se mosrespektimi i kushteve të kontratës dënohet me pagesën e një gjobe. Fajtori duhet t'i paguajë pjesëmarrësit të dëmtuar një shumë të caktuar parash. Por mbani në mend - gjykata mund të zvogëlojë shumën e gjobave për refuzimin e lidhjes së kontratës kryesore dhe as t'i mbledhë ato fare.

Për shembull, në një marrëveshje paraprake për shitblerje të një ndërtese, pjesëmarrësit shkruanin se për shmangien e lidhjes së marrëveshjes kryesore, autori do të duhej të paguante një pjesë të Kur shitësi refuzoi të nënshkruante kontratën, blerësi paraqiti një kërkesë në gjykatë. Si rrjedhojë, kontrata për shitjen e objektit është lidhur me vendim të gjykatës, por gjyqtari nuk e ka rikuperuar dënimin. Укaзaл, чтo нeycтoйкa былa ycтaнoвлeнa cтopoнaми нa тoт cлyчaй, ecли ocнoвнoй дoгoвop нe бyдeт зaключeн ни в дoбpoвoльнoм, ни в cyдeбнoм пopядкe, чтoбы кoмпeнcиpoвaть пoкyпaтeлю вoзмoжныe yбытки. Dhe meqenëse në fund marrëveshja u realizua, nuk ka asgjë për të marrë një penallti.

Kushtet e tjera. Ju mund të lidhni kontratën paraprake çdo kusht të atij kryesor, nëse ato janë të rëndësishme për ju. Për shembull, në shitjen dhe blerjen paraprake të pasurive të paluajtshme, shpesh përfshihet një periudhë në të cilën shitësi dhe anëtarët e familjes së tij çregjistrohen. Ose listojnë pronën që do të qëndrojë në apartament dhe do të përfshihet ose nuk do të përfshihet në çmim. Në rastin e dytë, ata shkruajnë shtesë se sa do të duhet të paguajnë. Gjithashtu shpesh tregohet se transferimi aktual i banesës do të bëhet atëherë.

Çfarë pasojash do të vijnë nëse nënshkruani një kontratë

Nëse njëri nga pjesëmarrësit në transaksion vendos të lidhë kontratën kryesore, pjesëmarrësi i dytë mund të shkojë në gjykatë. Gjyqtari do të marrë një vendim, sipas të cilit kontrata do të konsiderohet e lidhur. Prandaj, mund të nënshkruani një marrëveshje paraprake vetëm nëse jeni vërtet gati për një marrëveshje.

Nëse keni lidhur një marrëveshje në rrethana të caktuara, dhe më pas ato kanë ndryshuar, gjykata mund të vendosë që nuk ia vlen të lidhni marrëveshjen kryesore në rrethana të reja. Por në të njëjtën kohë, ai mund të rikuperojë nga fajtori një penallti në favor të palës së dytë në kontratë.

Prandaj, nëse ju thonë se një marrëveshje paraprake është një copë letër e pakuptimtë që nuk ju detyron për asgjë, dijeni se jeni duke u mashtruar. Me nënshkrimin e një kontrate paraprake, ju jeni të detyruar të përmbushni kushtet e saj. Prandaj, peshoni dhe llogarisni me kujdes pasojat dhe mos vendosni nënshkrimin tuaj nëse nuk jeni gati të përmbushni të përcaktuara në kontratë.

Blerja e pronave me vlerë të lartë, si makina apo prona të paluajtshme, konsiderohet një proces kompleks dhe që kërkon kohë. Nuk është e pazakontë që blerësit të mbledhin fonde, të rregullojnë një hipotekë ose të ndërmarrin hapa të tjerë përpara se të lidhin një kontratë të drejtpërdrejtë. Edhe shitësit ndonjëherë duhet të vonojnë një marrëveshje sepse duhet të kontrollojnë një pronë, të lëvizin mobilje ose të bëjnë gjëra të tjera. Prandaj, për të garantuar lidhjen e kontratës kryesore në të ardhmen, përdoret një kontratë paraprake. Është një garanci e caktuar që pas një periudhe të caktuar kohore palët nuk do të refuzojnë nënshkrimin e marrëveshjes. Kjo kontratë mund të përfshijë një depozitë.

Karakteristikat e kontratës

Kontrata paraprake lidh dy persona me detyrime të caktuara deri në momentin kur të lidhet një marrëveshje e drejtpërdrejtë. Rregullat për përpilimin dhe përdorimin e tij përshkruhen në Art. 429 GK. Karakteristikat kryesore të këtij dokumenti përfshijnë:

  • sipas tij, të dyja palët në transaksion marrin përsipër të lidhin një marrëveshje pas një periudhe të caktuar kohore, në bazë të së cilës prona do të kalojë nga shitësi te blerësi;
  • përveç kësaj, një marrëveshje e tillë mund të hartohet për ofrimin e shërbimeve ose kryerjen e punës, si dhe për ekzekutimin e operacioneve dhe aktiviteteve të tjera;
  • vepron si një marrëveshje e pavarur, dhe jo një aneks i kontratës kryesore;
  • përmbajtja mund të ndryshojë ndjeshëm, pasi varet nga lënda e marrëveshjes;
  • nëse njëra palë refuzon transaksionin pa arsye të mirë, atëherë e dyta mund ta detyrojë atë përmes procedurave ligjore për të lidhur një kontratë;
  • shpesh sipas kontratës, transferohet një depozitë, e cila nuk i kthehet blerësit nëse ai refuzon transaksionin;
  • nëse shitësi është iniciatori i zgjidhjes së marrëveshjes, atëherë ai i kthen palës së dytë shumën e dyfishtë të depozitës;
  • nëse ndonjë pjesëmarrës nuk ka mundësinë të lidhë kontratën kryesore, atëherë kjo nuk është bazë për njohjen e kontratës paraprake si të pavlefshme;
  • një letër qëllimi nuk është një alternativë për një marrëveshje paraprake.

Në mënyrë tipike, një dokument i tillë formohet dhe nënshkruhet nga vetë pjesëmarrësit, kështu që ata nuk përdorin shërbime noteriale me pagesë. Nëse kushtet thelbësore të marrëveshjes kryesore nuk përfshihen në dokument, atëherë ajo zhvlerësohet lehtësisht.

kontrata paraprake me depozitë

Varietetet kryesore

Ka shumë lloje të paramarrëveshjeve. Ato ndryshojnë në subjektin e transaksionit, kështu që dallohen varietetet e mëposhtme:

  • blerja dhe shitja e pasurive të paluajtshme ose e një makine;
  • dhënia me qira e lokaleve rezidenciale ose jo-banesore;
  • furnizimi i mallrave të caktuara;
  • kontraktimi;
  • kontratë;
  • ofrimi i shërbimeve.

Për pothuajse çdo transaksion, mund të përdorni një kontratë paraprake. Më shpesh ndodh kur blejnë pasuri të paluajtshme, pasi është në këtë rast që palët duhet të kryejnë veprime të caktuara përpara se të lidhin drejtpërdrejt një transaksion. Një mostër e parakontratës mund të shihet më poshtë.

mostra e kontratës paraprake

Si është përpiluar saktë?

Për të formuar saktë këtë marrëveshje, këshillohet të përdorni një mostër të kontratës paraprake. Apartamentet shiten më shpesh duke përdorur këtë dokument. Kushtet e detyrueshme të marrëveshjes përfshijnë:

  • objekti i kontratës, i cili mund të përfaqësohet nga një objekt pasurie të paluajtshme, një makinë, punë ose shërbime të caktuara dhe është e rëndësishme të përshkruhet me kujdes lënda në mënyrë që të mos ketë vështirësi në identifikimin e tij;
  • nëse objekti është një apartament, atëherë regjistrohet adresa e saktë e tij, numri kadastral, sipërfaqja totale, numri i dhomave, gjendja e jashtme dhe parametrat e tjerë, të kopjuar nga dokumentet zyrtare në objekt;
  • çmimi i kontratës kryesore, dhe ai nuk ndryshon edhe nëse marrëveshja kryesore është hartuar pas një periudhe të konsiderueshme kohore;
  • tregohen palët e treta që mund të mbështeten në pasuri të paluajtshme, dhe nëse shitësi fsheh pretendimet e të afërmve, kjo mund të bëhet baza për anulimin e kontratës;
  • të drejtat dhe detyrimet që lindin për secilin pjesëmarrës pas nënshkrimit të dokumentit;
  • jepen situata në të cilat lejohet ndërprerja e parakohshme e marrëveshjes pa pasoja negative për të dyja palët;
  • nëse aplikohet një depozitë, atëherë tregohet shuma e saktë e saj, data e transferimit të fondeve, si dhe procedura për transferimin e parave;
  • liston dokumentet në dispozicion të shitësit dhe të paraqitura për studim tek blerësi, dhe këto përfshijnë dokumentet e titullit, dokumentet teknike për objektin, një ekstrakt nga libri i shtëpisë, një ekstrakt nga USRN dhe letra të tjera të rëndësishme;
  • periudha gjatë së cilës palët duhet të kryejnë veprimet e nevojshme në mënyrë që më pas të mund të nënshkruajnë marrëveshjen kryesore;
  • tregohet se cili nga pjesëmarrësit do të përballojë kostot shtesë që shfaqen gjatë përfundimit të transaksionit, për shembull, gjatë regjistrimit të transferimit të të drejtave, përdorimit të shërbimeve të një noteri ose kryerjes së veprimeve të tjera, dhe shpesh ato ndahen në mënyrë të barabartë midis dy pjesëmarrësit.

Të gjitha kushtet thelbësore transferohen domosdoshmërisht në kontratën kryesore, prandaj, përpara nënshkrimit të dokumentit paraprak, është e rëndësishme të siguroheni që të dhënat e futura janë të sakta. Nëse kushtet më të rëndësishme mungojnë, marrëveshja anulohet lehtësisht. Një shembull i një kontrate paraprake për shitjen e pasurive të paluajtshme mund të shihet më poshtë.

marrëveshje paraprake

Përfitimet e nënshkrimit të një kontrate

Nëse përdorni një kontratë paraprake për shitjen e pronave të ndryshme përpara se të përfundoni një transaksion, atëherë të dyja palët mund të përfitojnë disa avantazhe nga ky proces. Kjo perfshin:

  • garantohet që të dy pjesëmarrësit nuk do të jenë në gjendje të anulojnë marrëveshjen kryesore për arsye të ndryshme;
  • nëse aplikohet fare një depozitë, atëherë ajo vepron si garanci shtesë;
  • është e pamundur të bëhen në mënyrë të njëanshme ndonjë ndryshim në dispozitat e kontratës;
  • blerësi mund të jetë i sigurt se në kushte të dakorduara më parë ai do të jetë në gjendje të blejë apartamentin më të mirë;
  • nëse është e nevojshme, mund të shkoni në gjykatë për të detyruar shitësin të përfundojë një marrëveshje;
  • nëse ndonjë pjesëmarrës shmang nënshkrimin e kontratës kryesore brenda periudhës së caktuar pa arsye, atëherë brenda 6 muajve të ardhshëm, mund të shkoni në gjykatë me një kërkesë për të lidhur një marrëveshje.

Marrëveshja nënshkruhet vetëm nga persona që janë vërtet të interesuar për të lidhur një marrëveshje. Për këtë, këshillohet përdorimi i një kontrate mostër paraprake për shitjen e pasurive të paluajtshme në mënyrë që të përfshihen në dokument të gjitha kushtet thelbësore.

Rreziqet e përdorimit të marrëveshjes

Përdorimi i një kontrate paraprake ka disa disavantazhe. Kjo perfshin:

  • marrëveshja nuk ka nevojë të regjistrohet zyrtarisht në Rosreestr;
  • ka rreziqe gjatë transferimit të depozitës, pasi është e rëndësishme të ekzekutohet saktë transferimi i parave, përndryshe do të jetë e vështirë të vërtetohet se fondet janë marrë nga shitësi;
  • është e vështirë të mbledhësh një depozitë të dyfishtë nga shitësi nëse ai vetë refuzon transaksionin pa arsye të mirë.

Prandaj, edhe përdorimi i një kontrate paraprake me një depozitë shpesh çon në faktin se transaksioni ende dështon. Dokumenti vepron vetëm si provë e synimeve të palëve, por transferimi i banesës kryhet vetëm në bazë të kontratës kryesore, me kusht që të regjistrohet shtetërore.

mostër e marrëveshjes së para-shitjes

Kur shpallet e pavlefshme një kontratë?

Ka situata të caktuara kur një kontratë paraprake mund të jetë e pavlefshme. Kjo perfshin:

  • nuk ka kushte thelbësore në tekst;
  • ka sende që bien ndesh me kërkesat e ligjit;
  • nuk ka nënshkrime të palëve;
  • paraqiten kushte praktikisht joreale.

Prandaj, këshillohet që gjatë hartimit të kësaj marrëveshjeje të përdoret modeli i saktë i kontratës paraprake. Dokumenti shpallet i pavlefshëm vetëm me vendim gjykate. Prandaj, paditësi do të mund të insistojë në nënshkrimin e detyrueshëm të kontratës kryesore vetëm nëse ka arsye të mira.

shabllon i kontratës së apartamentit

Nuancat e aplikimit të depozitës

Për siguri shtesë të transaksionit, palët shpesh preferojnë të tregojnë një depozitë në tekstin e marrëveshjes. Karakteristikat e përdorimit të tij përfshijnë:

  • madhësia e tij negociohet nga dy pjesëmarrës;
  • pas nënshkrimit të kontratës paraprake, blerësi potencial transferon shumën e specifikuar te shitësi i pronës;
  • paratë mund të transferohen në para, dhe një faturë e hartuar saktë vepron si konfirmim;
  • është më e rëndësishme të transferohen para përmes një noteri që është dëshmitar i procesit;
  • nëse shitësi refuzon transaksionin në të ardhmen dhe nuk mund të provojë se ka arsye të mira për këtë, atëherë mund të kërkohet një depozitë e dyfishtë;
  • Nëse blerësi ndryshon mendjen për blerjen e një shtëpie, ai nuk do të jetë në gjendje të kthejë shumën e transferuar.

Për shkak të garancisë shtesë, shumë njerëz preferojnë të specifikojnë një depozitë në marrëveshje. Një mostër e një kontrate paraprake me një depozitë është vendosur më poshtë.

marrëveshjen e blerjes së hipotekës

Karakteristikat e një kredie hipotekore

Më shpesh, një marrëveshje paraprake përdoret në një situatë kur blerësi duhet të marrë një kredi për të blerë pasuri të paluajtshme. Për këtë fillimisht zgjidhet një objekt i përshtatshëm, pas së cilës hartohet një kontratë paraprake e shitjes. Hipoteka përpunohet më tej në bankën e përzgjedhur.

Pasi të merret miratimi nga banka, kontrata kryesore nënshkruhet midis dy palëve. Kjo metodë bën të mundur përpunimin e qetë të një kredie hipotekore pa frikë se shitësi do të jetë në gjendje t'ia shesë objektin personave të tjerë.

Vlefshmëria

Me rastin e hartimit të një kontrate paraprake, të dy palët përcaktojnë se kur saktësisht do të lidhet kontrata kryesore. Zakonisht tregohet një muaj ose gjashtë muaj. Gjatë kësaj kohe, palët mund të kryejnë veprime të ndryshme:

  • blerësi harton një kredi hipotekore;
  • shitësi është i angazhuar në nxjerrjen e të gjithë anëtarëve të familjes nga prona;
  • ambientet janë të liruara nga mobiljet dhe sendet e tjera;
  • përgatitjen e dokumenteve të nevojshme për përfundimin e transaksionit.

Nëse kontrata paraprake për shitjen e një objekti nuk përmban datën e saktë kur është e nevojshme të lidhet kontrata kryesore, atëherë konsiderohet se ajo është lidhur për një vit.

Paratë nuk janë objekt

Nuk lejohet të tregohet asnjë pagesë në kontratën paraprake, pasi ky dokument ka për qëllim vetëm formalizimin e qëllimeve të palëve.

Përjashtimi i vetëm është përdorimi i një depozite, por duhet të tregohet në një klauzolë të kontratës, dhe nëse nuk ka formulim specifik, atëherë transferimi i parave do të veprojë si një paradhënie.

Në bazë të marrëveshjes paraprake, palët kanë detyrimin të nënshkruajnë një kontratë tjetër në të ardhmen. Shitësi konfirmon se është i gatshëm dhe i gatshëm t'ia shesë pronën ose sendin tjetër palës së dytë. Blerësi pajtohet me kushtet e transaksionit dhe garanton se do të përgatisë shumën e nevojshme për shlyerje me një pjesëmarrës tjetër brenda kornizës kohore të përcaktuar.

mostër e marrëveshjes së para-blerjes

Arsyet për përfundimin

Kontrata paraprake mund të ndërpritet në kushtet e mëposhtme:

  • blerësi nuk mund të mbledhë shumën e kërkuar të fondeve deri në datën e kërkuar;
  • hartohet një marrëveshje e palëve;
  • gjatë vitit palët janë joaktive, sepse nuk duan të lidhin kontratën kryesore;
  • pas lidhjes së marrëveshjes, rezulton se prona ka mangësi të theksuara.

Të gjitha situatat e mësipërme duhet të përshkruhen drejtpërdrejt në kontratë.

konkluzioni

Kontrata paraprake për blerjen e një apartamenti konsiderohet një dokument i rëndësishëm që përmban synimet e palëve. Mund të përfshijë informacion në lidhje me depozitën. Kur nënshkruhet, garantohet mundësia e përfundimit të transaksionit kryesor në të ardhmen.

Marrëveshja nuk i nënshtrohet regjistrimit shtetëror. Nëse i mungojnë kushtet thelbësore, atëherë zhvleftësohet lehtësisht.

në rast të lidhjes nga palët e kontratës kryesore;
Marrëveshja paraprake ndihmon në situatat e mëposhtme, përkatësisht kur:
Dallimi kryesor midis marrëveshjes paraprake dhe marrëveshjes kryesore është se marrëveshja paraprake nuk lind të drejta dhe detyrime që lidhen me fitimin e pronës, kryerjen e punës, ofrimin e shërbimeve. .
Duhet të theksohet se një sërë kërkesash të nevojshme vendosen për kontratën paraprake nga e drejta civile.
Në varësi të orientimit juridik të kontratave, dallohen kontratat kryesore dhe ato paraprake. 
Kontrata paraprake dhe afati për lidhjen e kontratës kryesore Në bazë të Art. 429 i Kodit Civil të Federatës Ruse, njihet një marrëveshje paraprake sipas së cilës palët angazhohen të lidhin në të ardhmen një marrëveshje për transferimin e pronës, kryerjen e punës ose ofrimin e shërbimeve (marrëveshja kryesore) me kushtet të përcaktuara me marrëveshjen paraprake.
Nëse nuk ka kushte të veçanta në vetë kontratën paraprake, pala tjetër është e detyruar të pranojë një ofertë të tillë dhe të lidhë kontratën kryesore sipas kushteve të rënë dakord në kontratën paraprake. 
Kontrata paraprake dhe e drejta civile

operacionet për transferimin e pronës, kryerjen e punës, ofrimin e shërbimeve sipas kontratës kryesore nuk mund të zbatohen plotësisht për momentin. Për shembull, njëra nga palët duhet të mbledhë shumën e nevojshme të parave. 
Si rregull, kontrata paraprake tregon periudhën gjatë së cilës palët marrin përsipër të lidhin kontratën kryesore.
Nëse një periudhë e tillë nuk është e specifikuar në marrëveshjen paraprake, atëherë marrëveshja kryesore i nënshtrohet lidhjes brenda një viti nga data e lidhjes së marrëveshjes paraprake. Sipas rregullit të përgjithshëm, i cili mund të nxirret nga paragrafët 5, 6 të Artit. 429 i Kodit Civil të Federatës Ruse, secila nga palët në marrëveshjen paraprake, para skadimit të vlefshmërisë së saj, mund t'i dërgojë palës tjetër një propozim për të lidhur marrëveshjen kryesore.
Kontrata paraprake duhet të përmbajë kushte që lejojnë përcaktimin e objektit, si dhe kushtet e kontratës kryesore.
Forma e kontratës paraprake

Lidhja e një kontrate paraprake ndihmon në zbatimin e transaksioneve komplekse.
Kushtet e kontratës paraprake

Në të njëjtën kohë, ligji vendos dy kërkesa themelore për një kontratë paraprake në mënyrë që ajo të lindë të drejta dhe detyrime: formën dhe përmbajtjen.
Përfitimet e një kontrate paraprake

Kur zgjidhet parakontrata

Dallimi midis kontratës paraprake dhe kontratës kryesore

Kështu, shmangia e çdo pale në kontratën paraprake nga lidhja e kontratës kryesore i lejon iniciatorit të detyrojë juridikisht palën tjetër të lidhë kontratën dhe/ose të rikuperojë humbjet e shkaktuara nga evazioni.
dokumentet për përfundimin e transaksionit nuk janë gati ose janë pjesërisht gati dhe kërkohet kohë shtesë për përgatitjen e tyre. 
Megjithatë, një kontratë paraprake lind detyrimin e palëve për të lidhur një kontratë në të ardhmen dhe të drejtën e secilës prej palëve për t'i kërkuar palës tjetër të lidhë një kontratë përfundimtare. Sipas paragrafit 4 të nenit 445 të Kodit Civil të Federatës Ruse, nëse njëra nga palët shmang lidhjen e kontratës kryesore, pala tjetër ka të drejtë t'i drejtohet gjykatës me një kërkesë për të lidhur kontratën kryesore. Në të njëjtën kohë, evazioni mund të konsiderohet si një refuzim ose heshtje në përgjigje të një propozimi për lidhjen e kontratës kryesore, si dhe kundër nismave për të rishikuar ndonjë nga kushtet thelbësore ose për të plotësuar kontratën kryesore me kushte që nuk parashikohen në paraprak. kontratë etj.
Kontrata paraprake është një marrëveshje sipas së cilës palët në kontratë marrin përsipër të lidhin në të ardhmen një marrëveshje për transferimin e pasurisë, kryerjen e punës ose ofrimin e shërbimeve sipas kushteve të parashikuara në kontratën paraprake. Mund të themi se një marrëveshje paraprake është një marrëveshje, palët e së cilës shprehin synimin e tyre për të lidhur një kontratë në të ardhmen për kryerjen e shërbimeve, punimeve, kalimin në pronësi të çdo prone.
Kontrata paraprake lidhet në formën e përcaktuar për kontratën kryesore. Nëse forma e kontratës kryesore nuk përcaktohet, atëherë kontrata paraprake lidhet me shkrim.
nëse afati i marrëveshjes paraprake ka skaduar dhe asnjëra nga palët nuk ka shprehur dëshirën për të lidhur marrëveshjen kryesore.

Kontrata paraprake ju lejon të përcaktoni të drejtat dhe detyrimet e palëve në rastin kur lidhja e kontratës kryesore është e pamundur për një sërë arsyesh objektive.
Në këtë rast, kontrata kryesore konsiderohet e lidhur me kushtet e pasqyruara në vendimin e gjykatës. Data e lidhjes së kontratës kryesore do të konsiderohet data e hyrjes në fuqi të vendimit të gjykatës. Në këtë rast, pala që në mënyrë të paarsyeshme i shmanget lidhjes së kontratës kryesore, duhet të shpërblejë palën tjetër për humbjet e shkaktuara.
një pjesëmarrës në marrëdhënie nuk ka kohë të mjaftueshme për të përfunduar transaksionin përfundimtar në këtë moment (për shembull, pjesëmarrësi në transaksion është në një udhëtim pune).
Kontrata paraprake përfundon:
zhvillohet procesi i trashëgimisë. Në këtë rast, njëra nga palët në transaksion është në pritje të hyrjes në fuqi të të drejtave të tyre ligjore. 
para nënshkrimit të kontratës kryesore, është e nevojshme të kryhen disa veprime shtesë (për shembull, të merrni leje nga agjencitë qeveritare). 


0 replies on “Si është lidhur një kontratë paraprake - një mostër dhe”

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *